Der Immobilienmarkt im Wandel

26Oktober

Anfang des Jahres herrschte am Immobilienmarkt noch eine andere Situation – nämlich ein sogenannter „Verkäufermarkt“. Dies konnte man anhand folgender Gegebenheiten ableiten:

• Steigende Immobilienpreise
• Verkäufer konnten i. d. R. mit Gewinnen rechnen
• Immobilienfinanzierungen waren um die 1% Darlehenszinsen zu haben.
• Immobilien verkauften sich teilweise wie von selbst.
• Vermarktungsdauern waren gering
• Genügend Kaufinteressenten

Doch mittlerweile hat sich das Blatt gewendet!

• Erhöhung der Darlehenszinsen auf aktuell rd. 3,5% bis 4%. Folglich eine deutliche Verteuerung der Annuität für Kaufwillige (weitere kurzfristige Zinsanstiege sind nicht auszuschließen!). Somit wird für Käufer, die bauen oder kaufen möchten, die Situation immer schwieriger.
• Rechenbeispiel: Bei Kauf einer Immobilie für angenommen 500.000,00 Euro und einer benötigen Kreditsumme von angenommen 400.000,00 Euro ergibt sich bei 4% Darlehenszins und 2% Tilgung eine mtl. Annuität (Belastung) von 2.000,00 Euro. Zu Jahresbeginn sah die gleiche Rechnung noch wie folgt aus: 1% Zins und 2% Tilgung ergaben bei der gleichen Darlehenssumme eine mtl. Annuität von nur 1.000,00 Euro. Kaufwillige kommen da aufgrund der Verteuerung der Zinsen heute schnell an ihre finanziellen Grenzen und müssen den Traum von den eigenen 4 Wänden zurückstellen oder sich nach günstigeren Immobilienalternativen umsehen.
• Des Weiteren belasten drastisch gestiegene Energiepreise und politische/weltwirtschaftliche Unsicherheiten zusätzlich.
• Natürlich hat sich das Blatt aufgrund vorgenannter Gegebenheiten auch bei den Kapitalanlegern gewendet. Wo erst ein Faktor 25 bis 30-fache der Jahresnettomiete durchaus verkaufbar waren, akzeptieren Investoren derzeit diesen Multiplikator nicht mehr, sondern eher einen Faktor, der maximal bei 20 oder besser noch darunter liegen muss (Mieten werden aber zum Ausgleich der höheren Zinsen nicht so steigen!).
• Vorgenannte Marktsituationen wirken sich natürlich auch auf derzeit erzielbare Kaufpreise aus, indem diese nachgeben (müssen).
• Leider ist die gravierende Veränderung der Marktsituation noch nicht bei den meisten verkaufswilligen Eigentümern angekommen. Diese haben immer noch eine übertrieben hohe Preiserwartung, obwohl es der Markt aktuell nicht mehr hergibt.
• Aktuell beobachte ich eine Steigerung der Anzahl der Immobilienangebote auf den gängigen Online-Immobilienmarktplätzen bei einer deutlichen Verringerung der Anfragen von Interessenten. Auch Besichtigungen werden zunehmend weniger nachgefragt.
• Trotz dieser ganzen Umstände sind auch aktuell immer noch viele Immobilienmakler unterwegs, die Eigentümern horrende Verkaufspreise versprechen, die fernab von der Realität sind. Ist dann der Maklerauftrag erstmal „eingetütet“ zeigt sich i. d. R. sehr schnell, dass die Nachfrage und der erfolgreiche Verkauf ausbleiben, da das Preis-Leistungsverhältnis nicht mehr dem aktuellen Markt entspricht. Die Preise werden nachträglich reduziert und die Gefahr, dass die Immobilie „verbrannt“ wird, ist sehr groß. Als Folgeerscheinung kann es so weit kommen, dass die Immobilie nur noch unter Marktwert verkauft werden kann.

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Kontakt:
K & F Immobilien e. K.
Inhaber: Gerhard Fischermeier
Wagnerwirtsgasse 1
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