Die Erschließung bei Baugrundstücken

12April

Man hat das richtige Grundstück für den Bau des eigenen Hauses gefunden. Nun steht das Thema Erschließung des Grundstücks auf der Agenda. Ist es noch nicht erschlossen, kommen einige Erschließungskosten auf den Käufer zu. Der Begriff Erschließung bedeutet das Zugänglich machen des Grundstücks nach dem Baugesetzbuch. Dies ist erforderlich damit das Grundstück überhaupt bebaut werden darf. Einen Großteil der anfallenden Erschließungskosten hat der neue Grundstückseigentümer zu zahlen. Da kommt einiges zusammen. Welche Erschließungskosten gibt es, wie hoch sind sie und wann sind sie zu bezahlen?

WELCHE ERSCHLIESSUNGSKOSTEN GIBT ES?

Unterschieden wird zwischen der öffentlichen und der privaten Erschließung. Die öffentliche Erschließung ist i. d. R. Aufgabe der Kommune und umfasst Baumaßnahmen, die bis an die Grundstücksgrenze reichen. Die private Erschließung erfolgt innerhalb der Grundstücksgrenzen und beinhaltet alle baulichen Maßnahmen zum Anschluss an die Versorgungseinrichtungen.

Baugrundstücke müssen bzgl. Zufahrt und Technik erschlossen werden. Zu den verkehrsmäßigen Erschließungskosten gehören Straßenbau, Fußwege, öffentliche Plätze und Grünflächen, Beleuchtung und Lärmschutz usw. Die technische Erschließung umfasst die Leitungen für die spätere Hausinstallation (Wasser, Kanal, Strom, Telefon, Gas etc.). Die technischen Erschließungskosten sind also Kosten, die für den Anschluss an das Ver- und Entsorgungsnetz fällig werden.

Auflistung VON ERSCHLIESSUNGSKOSTEN

Stromversorgung
Wasserversorgung
Anschluss an die Kanalisation für Abwasser
Gasanschluss
Fernwärme
Telekommunikation: Internet, Telefon, TV-Kabelanschluss
Vermessungskosten
Bodengutachten
Untersuchung auf Bodendenkmäler
Schallschutzanlagen
Straßenbau
Gehwege und öffentliche Plätze
Grünflächen
Parkplätze
Beleuchtung oder Lärmschutz
Kinderspielplätze und andere öffentliche Einrichtungen

WER ERHEBT UND WER BEZAHLT DIE ERSCHLIESSUNGSKOSTEN?

Einen kleinen Teil (mindestens 10%) der öffentlichen Erschließungskosten hat die Kommune zu tragen, den Rest kann sie als Erschließungsbeitrag weitergeben (mal von Ausnahmen abgesehen).

Die Kostenberechnung im Detail gestaltet sich teilweise recht kompliziert. Regelungen findet man z. B. im Baugesetzbuch und im Kommunalabgabenrecht. Die Kosten variieren von Bundesland zu Bundesland. Anschlüsse an Versorgungsleitungen (z. B. für Strom oder Hausinstallation) berechnen hingegen regionale Versorgungsdienstleister.

WIE WERDEN DIE ERSCHLIESSUNGSKOSTEN BERECHNET?

Die Kostenverteilung erfolgt aufgrund vorgegebener Verteilungsmaßstäbe. Häufig wird nach der Grundstückgröße und nach dem Maß der baulichen Grundstücksnutzung (GRZ und/oder GFZ) auf alle anliegenden Grundstücke verteilt.

WIE HOCH SIND DIE ERSCHLIESSUNGSKOSTEN FÜR EIN GRUNDSTÜCK?

Pauschal lässt sich die Frage nicht beantworten. Die Kosten hängen von verschiedenen Faktoren ab. Entscheidend für die Höhe der Kosten sind i. d. R. der Materialeinsatz sowie der Aufwand bzw. die Arbeitsstunden.

Grob geschätzt lässt sich sagen, dass die meisten Grundstücke sich mit einem Gesamtpreis zwischen 40 bis 90 Euro pro Quadratmeter Grundstücksfläche voll erschließen lassen.

WANN SIND DIE ERSCHLIESSUNGSKOSTEN FÄLLIG?

Je nach Art der Erschließung und der Erschließungsdauer richtet sich auch die Fälligkeit der Zahlung. Manche Bescheide kommen umgehend, manche nach Fertigstellung von Teilabschnitten der Erschließungsarbeiten, andere bei/nach Abschluss der Maßnahmen. Und manchmal kommen auch noch Abrechnungen erst nach Jahren der Fertigstellung der Erschließungsmaßnahmen.

Zu zahlen sind die Rechnungen meist innerhalb von vier Wochen in einer Summe. Somit ist es ratsam, entsprechende Gelder kurzfristig abrufen zu können.

WO LASSEN SICH DIE ERSCHLIESSUNGSKOSTEN ERFRAGEN?

Hier sind die Gemeinden Ihr erster Ansprechpartner. Dort erfahren Sie die zeitliche Planung ebenso wie die (voraussichtlichen) Kosten und die Zahlungsmodalitäten.

Weitere Stellen wären die regionalen Versorgungsdienstleister (wie z. B. Strom, Gas, Telefon usw.), die Auskunft geben.

FAZIT: Unterschätzen Sie die ERSCHLIESSUNGSKOSTEN NICHT UND informieren Sie sich SO GUT WIE MÖGLICH!

Die Erschließungskosten sind sehr unterschiedlich und können daher von wenigen tausend Euro bis zu fünfstelligen Beträgen variieren. Wichtig ist, dass Sie sich so genau wie möglich über die Höhe der zu erwartenden Kosten zu informieren. Es kommt vor, dass Bescheide erst Jahre nach Abschluss der Bautätigkeiten ins Haus flattern. Ein finanzielles Polster ist daher ein absolutes Muss. Oder man sucht von vornherein nur nach voll erschlossenen, abgerechneten Grundstücken und spart sich so zumindest den Zeitaufwand für die Erschließung und hat die die Erschließungskosten gleich mit eingepreist.

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