Gemeinschaftsordnung - was ist das?
14November
Quelle: http://grabener-verlag.de/index.php/online-lexikon/lesen-ansehen
Das Wohnungseigentumsgesetz gestattet es den Wohnungseigentümern, ihr Verhältnis untereinander in der Weise rechtlich zu gestalten, dass sie vom Wohnungseigentumsgesetz abweichende Regelungen treffen, sofern nicht das Gesetz selbst etwas anderes bestimmt (§ 10 Abs. 2 Satz 2 WEG).
Erforderlich ist hierzu eine Vereinbarung, also eine Regelung, die die Zustimmung aller im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer erforderlich macht. Damit diese Regelung auch im Fall des Eigentümerwechsels gegenüber dem neuen Eigentümer gilt, bedarf die Vereinbarung als so genannter Inhalt des Sondereigentums – im Gegensatz zum Gegenstand des Sondereigentums – der Eintragung in das Grundbuch (§ 10 Abs. 3 WEG; § 5 WEG). Unterbleibt die Eintragung, gilt die Vereinbarung als sogenannte schuldrechtliche Vereinbarung zwar unter denjenigen, die sie getroffen haben, bestehen. Sie verliert jedoch bei Eintritt eines neuen Eigentümers ihre Wirkung nicht nur gegenüber dem neu in die Gemeinschaft eintretenden, sondern auch gegenüber den bisherigen Wohnungseigentümern.
Von der Möglichkeit, vom Gesetz abweichende Regelungen in der Form der Vereinbarung zu treffen, wird meist bereits bei der Begründung von Wohnungseigentum Gebrauch gemacht. Vom Gesetz abweichende Vereinbarungen sind jedoch nur zulässig bei den sogenannten abdingbaren gesetzlichen Bestimmungen. Bestimmt das Gesetz selbst, dass von der betreffenden Bestimmung nicht abgewichen werden kann, beispielsweise bei der Verwalterbestellung auf höchstens fünf Jahre beziehungsweise drei Jahre bei erstmaliger Bestellung nach Begründung des Wohnungseigentums (§ 26 Abs. 1 WEG), ist auch eine Vereinbarung unzulässig. So ist auch eine Zuordnung der Fenster zum Sondereigentum, wie sie vielfach in Teilungserklärungen beziehungsweise Gemeinschaftsordnungen vorgenommen worden war, unwirksam (§ 5 WEG).
Die im Regelfall zunächst vom teilenden Eigentümer einseitig getroffenen Vereinbarungen werden in der Gemeinschaftsordnung festgelegt, die teilweise, allerdings fälschlich, auch als Miteigentumsordnung bezeichnet wird. Sie ist meist Bestandteil der Teilungserklärung, wobei die Teilungserklärung in engerem Sinne ausschließlich die rein sachenrechtlichen Regelungen (Abgrenzung und Zuordnung von Sonder-/ Gemeinschaftseigentum, Festlegung der Miteigentumsanteile) enthält. Regelungen in der Gemeinschaftsordnung, die die rechtlichen Beziehungen der Wohnungseigentümer untereinander zum Inhalt haben, stehen insoweit den Vereinbarungen gleich.
Änderungen der Gemeinschaftsordnung bedürfen stets einer erneuten Vereinbarung, ein Mehrheitsbeschluss ist als vereinbarungsändernder Mehrheitsbeschluss nichtig. Eine Ausnahme gilt nur für den Fall, dass die Vereinbarung einer "Öffnungsklausel" die Abänderbarkeit der Gemeinschaftsordnung durch mehrheitliche Beschlussfassung ausdrücklich regelt.
Durch die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes ist jetzt jedem Wohnungseigentümer ein gesetzlicher Anspruch eingeräumt, eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung zu verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint (§ 10 Abs. 2 Satz 3 WEG).
Das Wohnungseigentumsgesetz gestattet es den Wohnungseigentümern, ihr Verhältnis untereinander in der Weise rechtlich zu gestalten, dass sie vom Wohnungseigentumsgesetz abweichende Regelungen treffen, sofern nicht das Gesetz selbst etwas anderes bestimmt (§ 10 Abs. 2 Satz 2 WEG).
Erforderlich ist hierzu eine Vereinbarung, also eine Regelung, die die Zustimmung aller im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer erforderlich macht. Damit diese Regelung auch im Fall des Eigentümerwechsels gegenüber dem neuen Eigentümer gilt, bedarf die Vereinbarung als so genannter Inhalt des Sondereigentums – im Gegensatz zum Gegenstand des Sondereigentums – der Eintragung in das Grundbuch (§ 10 Abs. 3 WEG; § 5 WEG). Unterbleibt die Eintragung, gilt die Vereinbarung als sogenannte schuldrechtliche Vereinbarung zwar unter denjenigen, die sie getroffen haben, bestehen. Sie verliert jedoch bei Eintritt eines neuen Eigentümers ihre Wirkung nicht nur gegenüber dem neu in die Gemeinschaft eintretenden, sondern auch gegenüber den bisherigen Wohnungseigentümern.
Von der Möglichkeit, vom Gesetz abweichende Regelungen in der Form der Vereinbarung zu treffen, wird meist bereits bei der Begründung von Wohnungseigentum Gebrauch gemacht. Vom Gesetz abweichende Vereinbarungen sind jedoch nur zulässig bei den sogenannten abdingbaren gesetzlichen Bestimmungen. Bestimmt das Gesetz selbst, dass von der betreffenden Bestimmung nicht abgewichen werden kann, beispielsweise bei der Verwalterbestellung auf höchstens fünf Jahre beziehungsweise drei Jahre bei erstmaliger Bestellung nach Begründung des Wohnungseigentums (§ 26 Abs. 1 WEG), ist auch eine Vereinbarung unzulässig. So ist auch eine Zuordnung der Fenster zum Sondereigentum, wie sie vielfach in Teilungserklärungen beziehungsweise Gemeinschaftsordnungen vorgenommen worden war, unwirksam (§ 5 WEG).
Die im Regelfall zunächst vom teilenden Eigentümer einseitig getroffenen Vereinbarungen werden in der Gemeinschaftsordnung festgelegt, die teilweise, allerdings fälschlich, auch als Miteigentumsordnung bezeichnet wird. Sie ist meist Bestandteil der Teilungserklärung, wobei die Teilungserklärung in engerem Sinne ausschließlich die rein sachenrechtlichen Regelungen (Abgrenzung und Zuordnung von Sonder-/ Gemeinschaftseigentum, Festlegung der Miteigentumsanteile) enthält. Regelungen in der Gemeinschaftsordnung, die die rechtlichen Beziehungen der Wohnungseigentümer untereinander zum Inhalt haben, stehen insoweit den Vereinbarungen gleich.
Änderungen der Gemeinschaftsordnung bedürfen stets einer erneuten Vereinbarung, ein Mehrheitsbeschluss ist als vereinbarungsändernder Mehrheitsbeschluss nichtig. Eine Ausnahme gilt nur für den Fall, dass die Vereinbarung einer "Öffnungsklausel" die Abänderbarkeit der Gemeinschaftsordnung durch mehrheitliche Beschlussfassung ausdrücklich regelt.
Durch die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes ist jetzt jedem Wohnungseigentümer ein gesetzlicher Anspruch eingeräumt, eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung zu verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint (§ 10 Abs. 2 Satz 3 WEG).