Neues Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten
01Dezember
Am 23. Dezember 2020 tritt das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser in Kraft. Nachfolgend ein paar Erläuterungen, was in der Praxis i. d. R. vorkommen wird.
(Dies stellt keine Rechtsberatung dar. Es wird auch keine Gewähr auf Vollständigkeit und Richtigkeit übernommen!)
Anwendungsbereiche
Der sachliche Anwendungsbereich bezieht sich auf Wohnungen und Einfamilienhäuser, wobei eine untergeordnete Einliegerwohnung irrelevant ist. Nur die Käufer dieser Objekte sollen durch die Neuregelungen geschützt werden.
Doppelhaushälften/Reihenhäuser sind i. d. R. als Einfamilienhäuser zu behandeln. Kaufverträge über Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen auf einem Erbbaugrundstück fallen ebenfalls in den Anwendungsbereich.
Auf die Frage, ob die Wohnung oder das Haus vermietet oder selbstgenutzt ist, kommt es nicht an. Damit fallen auch Renditeobjekte in den Anwendungsbereich der Neuregelung. Wichtig ist, dass es sich um ein Einfamilienhaus oder um eine Wohnung handelt, die Gegenstand des zu vermittelnden Kaufvertrages sind (keine Wohnungspakete!).
Der personenbezogene Anwendungsbereich erstreckt sich auf der Käuferseite alleine auf Verbraucher (§ 656b BGB).
Formerfordernisse
Maklerverträge, welche den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand haben, bedürfen nach § 656a BGB n.F. der Textform.
Doppeltätigkeit/-provision – Paritätisches Halbteilungsprinzip (§ 656c BGB n.F.)
Nach der Neuregelung ist die zwischen Makler und Verkäufer vereinbarte Innenprovision auch maßgeblich für eine spätere Vereinbarung mit dem Käufer. Wird der Makler für beide tätig, muss die Provisionshöhe nach § 656c BGB n.F. identisch sein. Nachlässe zugunsten des einen gelten auch für den anderen.
Kommt es zum Abschluss des vermittelten Kaufvertrages, wird die Provisionsforderung gegenüber den Parteien nach den bisherigen allgemeinen zivilrechtlichen Regeln fällig.
Es gilt also der Grundsatz: Schließen Verkäufer und Käufer einen Maklervertrag, sollen beide im Erfolgsfall dasselbe zahlen. Nachlässe wirken zugunsten des jeweils anderen.
Die Provisionsansprüche werden mit Abschluss des Hauptvertrages fällig.
Einseitige Interessenvertretung mit anteiliger Abwälzungsmöglichkeit (§ 656d BGB n.F.)
Neben der Doppeltätigkeit/-provision hat der Gesetzgeber auch eine Abwälzung der Provision auf den Nichtauftraggeber vorgesehen. Diese Konstellation betrifft damit den Fall, in dem nur der Verkäufer einen Maklervertrag schließt und ein Teil der Provision auf den Käufer abgewälzt werden soll, dieser sich also verpflichtet, die vom Auftraggeber versprochene Provision teilweise zu übernehmen. Eine solche Vereinbarung kann nur in der Weise getroffen werden, dass maximal die Hälfte der vom Auftraggeber versprochenen Provision übernommen werden kann. Damit zahlt der Zweite (i. d. R. Käufer) nicht mehr als der Erste (i. d. R. Verkäufer).
Die Parteien des Kaufvertrages treffen untereinander eine Vereinbarung, aus der sich ein Anspruch des Maklers ergibt. Dies kann zum Beispiel ein Vertrag zugunsten des Maklers sein. Verkäufer und Käufer vereinbaren also, dass der Makler gegenüber dem Käufer einen direkten Anspruch auf den vom Verkäufer übernommenen Anteil bekommen soll, wobei dieser erst fällig wird, wenn der Nachweis erbracht wurde, dass der Verkäufer „seinen Anteil“ gezahlt hat.
Einseitige Interessenvertretung zugunsten des Verkäufers (ohne Abwälzung)
Weiterhin ist auch eine einseitige Interessenvertretung zugunsten des Verkäufers möglich, ohne dass der Käufer sich an der Provision beteiligt. Der Makler vertritt hier ausschließlich die Interessen des Verkäufers.
Gerne stehe ich Ihnen für Fragen zur Verfügung.
Herzlichst Ihr
Gerhard Fischermeier
K & F Immobilien e. K.
Tel. 0841-93159112